房价3年暴涨52%，首尔到底怎么了？

文｜风马牛 （微信公众号：冯仑风马牛）

受疫情影响，今年 5 月份韩国就业人口同比减少 39.2 万人。但白承敏（音译）还是要求妻子辞掉护理工作，以实现他们一生追逐的梦想——购买自己的公寓。

对于这位居住在首尔的 35 岁设计师来说，因为政府出台的政策，放弃妻子 5800 万韩元（约合人民币 33 万元）年薪的工作，才能大大增加他们的买房机会。

然而，从 7 月份开始，形势发生了变化。

仅 7 月一个月，首尔房产交易量高达 14.1 万套——这相当于 2019 年北京全年二手房的交易量。创下了历史最高记录，足以见首尔人买房的疯狂。

韩国相关部门统计的数据显示，首尔的房价在过去三年时间里上涨了 52% ，尤其是今年上半年最为凶猛，达到 30% ，创下了历史最高记录。

随着首尔房价的暴涨，白承敏的买房梦，彻底破裂。

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很多韩国民众担心房价继续攀升，着急出手购房，掀起了一拨恐慌性购房潮，拉动了房价迅速上涨。

恐慌性购房已经引发出了一个负面循环：买房的人越多，房价涨得越快越高；房价越贵越涨得快，更加刺激购房需求激增。

疫情爆发后，韩国的这种循环显著加速。

7 月份，首尔市内一处预售 110 套房的高层公寓楼盘吸引了 37400 多人前来预购，竞争比例高达 340:1 ，刷新韩国楼盘预售最高纪录。整个 7 月份，首尔的住宅成交量同比狂飙了 118% ，环比也大幅增加了 37% 。

目前，首尔市的公寓平均售价首次超过了 10 亿韩元(约合人民币 580 万元)，而 2013 年初才只有 5 亿多一点。七年来，这座城市的房价几乎翻了一番。

并且，首都圈的购房热已经传导到了非首都圈地区。今年二季度，釜山、大田、大邱、蔚山和光州等五大直辖市的小型公寓也交易火热，较去年同期增长约 40% 。

韩国总人口大约为 5200 万，而首尔都市圈（首尔、京畿道、仁川）一地就汇聚了约 2400 万人口，占整个韩国人口的 46.2% ，接近一半。其中，首尔就有 1000 多万的人口。

大量人口的聚集，使房子本身就成为稀缺资源，客观上拉升了房价。

首尔过多的人口也拉高了房价

与房价持续上涨形成鲜明对比的是，过去三年多，韩国的经济持续萎缩，从 2017 年的 5.45% 降至 2018 年的 3.4% ，2019 年大幅萎缩至 1.1% 。鉴于今年爆发了疫情，经济增速可能进一步降至负数。

正因如此，7 月 16 日韩国央行利率进一步降低到 0.5% 的历史低点。

不少媒体认为，韩国的低利率推高了房价。

但事实上，疫情之下，美国、日本等发达国家都纷纷选择降低利率。这些国家并没有发生房价飞涨的情况。

今年 3 月份以来，纽约曼哈顿的房屋销售同比下滑了 56% ，相比较而言，高端房地产市场的冲击更显严重；日本东京圈新房发售量跌至 27 年来低点；澳大利亚房价已连续下跌三个月……

当大多数国家房价都在暴跌时，韩国首尔的房价却一飞冲天，这背后的因素，恐怕并非是降低利率这么简单。

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真正推高首尔房价的，正是韩国政府的房价调控政策。

2017 年文在寅高喊着「房价正义，所有勤劳的人都能买上房」的口号风光上台，成为韩国总统。

上台三个月后，总统府就有 6 名高层官员因贯彻房产调控政策不力，被迫递交辞呈。

这也让民众看到了文在寅控制房价的决心和勇气。

文在寅竞选前承诺打压房价

在这三年里，文在寅实施了 23 项关于房价的调控政策，但讽刺的是，这些政策并没有成功限制房价上涨，反而使首尔的房价再创新高。

2017 年，文在寅就任之时，首尔住宅的中位数价格只有 6 亿韩元（约合人民币 353.1 万元），三年时间暴涨 50% 以上，达到 9.25 亿韩元（约合人民币 544.3 万元）。成为全世界一线城市中涨幅最大、涨速最快的一个。

一位首尔民众称，「文在寅的政策，都是短期维持房价。这么多政策就像永无止境的打地鼠游戏，政府打这，那里冒头，打那这里冒头，搞得人心惶惶，最后全国都在炒房，一套房转手就能卖好几百万，但我们的劳动价值却一落千丈。」

去年 12 月，韩国政府制定房产新政，规定市值超 15 亿韩元(约合人民币 870 万元)的房产必须全款购买，禁止银行贷款。这一政策出台当天，首尔江南区豪宅价格平均涨幅超过 20% 。

此后，韩国楼市出现了首付迅速攀升、房价暴涨、一房难求等现象，民众贷款也变得愈加困难，继而引起三、四十岁群体对政府的抗议活动。

今年 7 月 10 日，政府提出对特定地区拥有 2 套及以上住房的居民征收 1.2% 至 6% 不等的房产税。购房一年内的进行房屋交易的需缴纳 70% 的税，购买两年内交易的需缴纳 60% 的税。

也就是说，假如买房一年内要卖房，赚了一百万，要上缴高达七十万的税。毫无疑问，政府想打压投机性的房屋买卖。

但由于这两项措施将在明年生效，这才导致近期韩国楼市开始暴涨。越来越多的民众希望在明年政策生效之前，完成房屋的交易。

原本控制房价的政策，成了韩国楼市爆发的导火索。

随着韩国购房热的兴起，韩国家庭负债规模再创新高。根据韩国央行近期公布的数据，二季度韩国家庭负债总额高达 1637.3 万亿韩元，约合人民币 9.5 万亿元，也是韩国有数据统计以来的最高值。

「房价问题成文在寅政府软肋。」韩国《中央日报》 7 月 3 日写道。

对于文在寅政府来说，只在销售端打压房价，又不提供供给，根本无法从根本上解决高房价问题。

事实上，文在寅虽然控制着国会和政府，但是中央银行和商业银行，以及房地产开发商并不听他号令。更让他无奈的是，他无法控制韩国财阀。

韩国大地产开发商都是财阀们控制的。例如三星集团、LG集团、SK集团、现代集团、乐天集团、韩华集团。这六大财阀掌握着韩国国民经济命脉，年度营收占韩国GDP超过 60% ，所涉领域覆盖韩国人生活的方方面面，拥有着左右韩国政府决策的重要影响力。

在土地私有政策背景下，韩国土地大多集中在财阀和社会名流手中，政府无法通过增加土地供应来调控房价。

更让韩国政府无奈的是，韩国政府部门和央行投放的货币，大部分流向大财阀手中，他们不会着急着投入实业生产，坐等房价上涨获利要容易得多。况且，他们还掌控着大片的土地。

文在寅的每一次调控，财阀似乎总有手段来应对，一步一步推高了房价。

受房价大涨、经济提振措施不力等拖累，文在寅的民众支持率已经跌破了 50% 。同为发达国家，日本、美国等国的房价相对稳定，涨幅并不大。而韩国经济增长缓慢，但房价涨幅惊人，引发民众对政府的强烈不满。

一位 63 岁的韩国人抱怨称：「没有房子的人普遍感到沮丧和愤怒，而拥有多套房子的人则对高额房地产税非常不满。政府被夹在双方之间，却又没有合适的解决方案。」

03

「首尔的房价本来就让我们遥不可及，如今更是没有希望了。」白承敏吐槽了首尔连日高涨的房价后，最终无奈地将仁川作为了自己的购房地。

相比白承敏，更多压根买不起房子的年轻人，只能无奈租房，有的甚至只能租地下室。

电影《寄生虫》的导演奉俊昊曾说：

「只有在韩国才能看到半地下，这里是有着韩国独特色彩的地方。虽然有阳光照进来，但湿漉漉得发霉。稍有不慎，就会有掉入地下的感觉。」

在电影《寄生虫》中，最让人记忆深刻的场景就是，韩国独有的半地下室。四处乱窜的蟑螂，发霉的墙壁，无法洗去的臭味……

韩国最常见的半地下室

不过，这种肮脏到不适合人类居住的半地下室也有一个好处，那就是不管地上的房价如何暴涨，这种半地下室也不会暴涨。毕竟，这种房子完全没有炒作价值。

李顺子（音）在 62 岁那年，搬到了 33 平米的半地下室。因丈夫外遇与事业失败，她患上了抑郁症，决定离婚。

她带着孩子从 193 平米的高层公寓，先搬到塑料大棚，再搬到半地下，人生轨迹也从江南主妇一落千丈，跌进谷底。

「新家」的缝隙处都渗进了水，李顺子只好用报纸贴满了墙壁。「这是住人的地方吗？不过是死不了人的地方，塑料大棚都比这好多了。」

搬到半地下后，顺子一天都没好好吃过一顿饭，抑郁症也日益严重。

「医生要求我每天至少晒两个小时太阳。」顺子呆呆地望着潮湿的天花板说道。

在韩国，像李顺子这样的半地下住户不在少数。

据调查，2015 年韩国半地下（包括地下）家庭超过 36 万户，约 86 万人居住在半地下。其中，九成以上的半地下室都位于首都圈（包括首尔、仁川和京畿道）。

以首尔麻浦区阿岘洞为例。每月只需花 20 万至 30 万韩元（约合人民币 1200 元到 1800 元），就能租到 13 至 33 平米的半地下室。而没有窗户，仅十多平方米的令人窒息的地下室，只需 22 万韩元（约合人民币 1300 元）的月租，就可拎包入住。

韩国政府规定，单人最低住宅面积标准为 14 平方米，还需有专用的厨房和卫生间。若是达不到这个标准，则属于「居住困难」。

据统计，韩国 16 至 34 岁的青年人中，「居住困难」的有 139 万人。

至于买房，对这些年轻人来说，更像一个天方夜谭。2019 年韩国人均国民收入为 3.2 万美元（约合人民币 22.5 万元）。这样的收入，对于在首尔买房的人来说，困难重重。更何况韩国贫富差距较大，不少人还处于平均收入之下。

据统计，韩国人首次购房的年龄平均在 43 岁，这个数字在低收入家庭中则为 56.7 岁。换句话说，穷人几乎到了花甲之年，才能拥有属于自己的家。

「除了离开首尔，我别无选择。」白承敏打算移居仁川，「只有在那里，努努力才能买得起房子。」

资料来源：

[1]房价飞涨，韩国人恐慌性抢房！究竟发生了什么？，华尔街见闻

[2]现实版「寄生虫」：那些不见天日的韩国底层，网易看客

[3]房价高物价高，20万韩国年轻人用脚投票，红星新闻

[4]民调：文在寅支持率三个月以来首次跌至50％以下，韩联社