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  • 当务之急是把二线城市房价稳住|房价|楼市|经济

    2022-10-16 09:44:27 luolss777.com 股票学习网 收藏
    房价   楼市   经济

　　文/意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 黄志龙

　　短期内央行应允许人民币宽幅波动、小幅缓慢贬值，消化人民币贬值压力，同时保证房地产市场和中国经济不出现硬着陆。从长期来看，为了实现人民币成为与美元、欧元并驾齐驱的国际货币，仍然需要保持人民币汇率的基本稳定。

别让房价疯涨的火蔓延到二线城市别让房价疯涨的火蔓延到二线城市

　　5月份以来，随着美联储收缩资产负债表和加息预期的再次升温，美元汇率重拾强势，人民币汇率也正式告别了前四个月“名稳实贬”的舒适期——对美元汇率保持相对稳定、人民币加权汇率指数缓慢贬值，重新进入两种汇率同步贬值的通道中。与此同时，一线城市房价加速上涨已经蔓延到南京、苏州、合肥等二线城市，全国房价处于加速赶顶的阶段。

　　当前，中国面临的房价飙升、汇率贬值与日本曾经的窘境何其相似。保汇率还是保房价（实质上是避免经济硬着陆），真的只能“二选一”吗？

　　中国的房地产市场发展与日本何其相似

　　近年来，讨论中国房地产市场走势和泡沫形成的过程，最鲜活和最有借鉴意义的无疑是日本20世纪后期所经历过的房地产泡沫的破灭。具体来说，日本房地产市场大体经历过三个阶段：

　　第一阶段是1955年至1975年前后，重工业化、城市化和人口刚需使日本房地产日趋繁荣。这一阶段对应着中国1998年国务院启动“房改”至2008年前后，同时中国经济进入快速重工业化和城市化时期，中国房地产市场用十年左右的时间走完了日本大约二十年的历程。

　　第二阶段是1975-1985年前后，日本经济进入经济增速换挡、经济结构转型阶段，日本房地产价格缓步上行。事实上，如果没有2008年国际金融危机和随后的中国大规模经济刺激计划，中国房地产市场在2008年之后也会进入日本的这一阶段。然而，直到2011年后，中国政府才开始提出“三期叠加”，并于2013年逐渐形成经济新常态的思路。这一时期房价尽管经历了两次反复，但总体上是缓慢上升的态势，这一阶段大约是2011年至2014年，中国用4年左右的时间，快速走完了日本接近10年的历程。

　　第三阶段是20世纪80年代中期至20世纪90年代初期，日本房地产走向全面泡沫，并且在随后快速破灭。这一阶段与中国当前房地产市场正处于加速赶顶的特征十分相似，特别是地方政府和市场借着中央提出“去库存”名义，利用投资者“买涨不买跌”的心态，在大规模信贷的助推下，房价加速上涨，由一线城市迅速向二线城市蔓延。

　　日本选择了刺破房价泡沫、维持汇率升值

　　20世纪80年代初，随着日本的崛起，日美贸易摩擦不断升温。在此背景下，1985年9月，欧美国家与日本达成了促使日元对美元升值的“广场协议”。在欧美国家的持续施压下，日元指数于1988年11月达到64.82，自此日本经济增长动力开始略显不足。日本政府开始面临方向性的选择，并在随后的17个月内允许日元汇率指数下行到49.98，首次跌破50，阶段性贬值幅度接近25%。

　　然而，欧美又再次施压，日元又开始加速升值。日本选择主动刺破房地产和资本市场泡沫，保汇率（允许汇率持续升值）、弃房价。1989年5月，日本央行大幅加息，将基准利率由2.5%先后5次提高至1990年8月的6%，大藏省要求金融机构严格控制土地贷款项目，明确“房地产贷款增速不能超过总体贷款增速”，其后金融机构对房地产的贷款增速从1987年6月的36.6%迅速下降至1988年3月的10.2%。急剧收紧的货币和信贷政策使得日元汇率继续升值，同时也导致了日本楼市、股市迅速暴跌。

　　中国这一次也面临着“两难选择”

　　当前，中国政府正面临与日本当年相似的“两难选择”。自2005年汇改以来，人民币汇率持续升值，并于2015年4月达到高点，人民币名义有效汇率指数从84上升到126，累计升值幅度为50%。同期，人民币兑美元汇率也达到高点，即1美元兑换人民币6.1元，自汇改以来升值的幅度高达26%。

　　然而，自2015年8月份以来，随着央行新一轮汇改的启动，人民币面临持续贬值的压力，这一时间点与1988年11月几乎完全一样。与此同时，以房地产泡沫为主导的资产泡沫正处于加速赶顶的阶段，如何在汇率和房价间取得平衡将考验决策者的智慧。

　　笔者认为，短期内应允许人民币汇率适当贬值，保持房价稳定。事实上，自去年“811汇改”以来，人民币汇率经历了一波较为明显的贬值走势，货币当局允许汇率持续不断的小幅贬值意图明显，逐步放弃了不计代价的维持汇率稳定，主动释放了部分贬值压力。去年11月至今年年初，人民币汇率加速贬值，造成了市场的恐慌气氛，投机资金加杠杆对人民币进行做空，央行开始加大干预维稳和适当加强资本管制的政策支持下，同时利用美元指数回调的难得机会，实现了人民币“名稳实贬”的有利走势。然而，当前美元重拾强势将终结这种走势，央行可能不得不允许人民币宽幅波动、小幅缓慢贬值，来消化人民币贬值压力。

　　对于房地产市场，当务之急仍然是控制房价上涨态势继续向二线城市蔓延，适当收紧信贷宽松的政策，确保房地产市场不发生系统性风险。从长期来看，一方面还是要实现在价格基本稳定条件下，消化现有接近7亿平方米的待售库存和近70亿平方米的在建住房。另一方面，要逐渐降低经济对房地产的依赖，同时隔断房价在金融市场和金融机构之间的相互传染。

　　综上所述，短期内央行应允许人民币宽幅波动、小幅缓慢贬值，消化人民币贬值压力，同时保证房地产市场和中国经济不出现硬着陆。从长期来看，为了实现人民币成为与美元、欧元并驾齐驱的国际货币，仍然需要保持人民币汇率的基本稳定，同时在发展中逐步消化房地产泡沫，实现中国经济的软着陆。但是这一“两全其美”结果的实现，十分考验决策部门宏观调控的技艺。

　　(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)

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