海南楼市一夜入冬！贾跃亭教你一招

文/马兰

自2016年的“9.30新政”实施以来，中国房市到如今已进行了5轮调控。调控之下，却是怪象频出，房价居高不下，刚需却依然没有得到满足。

今年，“摇号”成了楼市的关键词。杭州发布实施摇号政策之后，西安等城市也跟上了摇号步伐，从一二线到三四线，摇号成了新政策。但由此引发的“房号”灰色交易也让刚需买房者更加艰难。

与此同时，各大城市推出人才落户政策，加剧了供不应求的局面。据易居研究院，百城住宅库存同比连跌32个月，杭州住宅库存仅277万平米。房地产去库存，加上人才引进，僧多肉少当然导致买房变难。

相比于重点城市，发展重心海南的房子更是有价无市。即便你是人才，在海南你也买不到房。

根据海南政策，非海南户籍在海南限购区域购房者，需提供在海南累计60月以上个人所得税或社会保险缴纳证明；未限购区域，需累计缴纳24个月以上。非本省居民买房，首付款比例不得低于70%。购买住宅后，须在不动产权登记满5年后方可转让。

这样的政策绝了所有人的海南梦，进不去的“琼楼”只能是海市蜃楼。

只是，海南买房真的不可能了吗？

贾跃亭告诉我们，有戏！

建个公司买房去

老贾去年丢盔弃甲跑到美国，连老婆都抵押在国内，看起来很狼狈，但现在还不是在洛杉矶豪宅里活得美滋滋。

在Rancho Palos Verdes小镇上，贾跃亭的豪宅面向天清海阔的太平洋，享受着常年20℃的新鲜海风。居住面积总计700平方米，有六个卧室，七个洗手间，还有奢侈的游泳池和疗养中心，市场对其估价在八百五十万美金。

这套房子产权所有人并不是贾跃亭，而是一家名叫Ocean View Drive Inc.的公司，而贾跃亭是这家公司的唯一控股人。这家公司名字就直白地说是海景驱动，坐落在海边，享受无敌海景，再造造法拉第，不仅是贾跃亭现在生活的写照？

这家公司成立后的第三天就购买了这一处房产，然后就没有半点商业活动。

不得不说，贾跃亭高招。以公司名义在美国买房，首先就把房产带来的负债都加到了公司头上，把个人摘了干净。Inc.即为股份有限公司，按照法律规定，股东只对公司付有限责任，万一因为这房产倒闭，债务也不算是股东的责任。

顶破天把房子收回法拍。

公司买房靠谱吗？

说实话，有风险。

公司名义买房第一个可能性就是公司破产，你的房子就会被视同公司财产而被法院收回。

其次绝大多数公司购房都要求全款，这么一来，面临的资金压力势必加大。

第三就是高额的税费。企业持有房产，每年需缴交房产税，除此外还有增值税、土地增值税和印花税。如果再进行房产转让，还需承担企业所得税。

假设你在上海要买一套价值500万的房子（约100平米），持有一年后，以600万卖出。你用公司名义买的话，需要多支出房地产税一年4.2万和土地使用税2000元。

再次转卖还需要多付出10万的所得税。

而上述这种情况还只存在于假设，毕竟现实中你需要担心的税费只会更多，不会减少。

当然有人提出转让公司股权来规避卖出时高昂的税费。但这个对你有利的方法，对买房来说就未必吸引人。

身为公司财产，房产、股权的转让都必须通过公司大小股东的同意；即便像老贾那样是唯一控股人，你还要担心买方愿不愿意接手你的公司和你房产每年要缴纳的税费。

还有一点，你用公司名义买的房子，可就失去了为小孩上学提供择校机会的属性，不过苦中作乐想一想，现在学区房也不保障择名校了。

如果，你是一个有很多钱、不在乎税费、用于自住的买房者，借个公司壳子的确给了你买房的机会。

能赚？血亏？

不过，有买房的机会，当然不能错过。只是这买卖的时间点，有时候决定了你会赔还是赚。

根据中国房价行情网，中国一季度绝大城市房价还是保持上涨的趋势，北京的平均每平方米房价最高，达到63344元每平米，而贵阳的平均环比增速最大，达到每月上涨4.35%的水平。

（数据来源：中国房价行情网；数据整理：叶檀财经）

根据数据，叶檀财经建立了模型进行测算。在现有房价和增速的基础上，假设所有城市的土地增值税仅为增值部分的三成，土地使用税按最高税率：每平米30元计，我们得到了20个城市持有后卖出的盈亏。

（数据来源：中国房价行情网；数据整理：叶檀财经）

（数据来源：中国房价行情网；数据整理：叶檀财经）

这两张表告诉我们，短期持有赚差价，用公司名义买房亏的可能性更大！

而且加上手续的复杂性和每年缴交的税，你比个人买房永远要多花钱，多费力。

不过，回到我们之前的美好愿望——海南买房。

公司买房的漏洞，我们有了；全款买房的钱，假设你有了；在海口买一套200㎡的大别墅，只要你持有超过4个月，你就赚到了。

你还能在这4个月享受无敌海景和无数的椰子，好像是笔不亏的买卖。

感谢老贾，提供暗道，为我们的海南楼市添砖加瓦。

你心动了吗？(来源：叶檀财经)

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