Brookfield：真正的高手都是长期主义者|资产管理

艺术家RomonK.Yang 

在纽约 Brookfield 广场顶楼屋顶作品

过去十年，房地产行业的痛点隐藏在房价的大幅上涨之下，正所谓一美遮百丑。这几年，随着城市化水平的不断提高，加上各地政策调控建立长效机制的努力，房地产行业的体制环境、市场和商业模式都发上了巨大变化。

未来，房价增速进入区间管理时代，快钱难赚，缺乏运营能力的空虚心态会滋生自卑。这也就是虽然目前物业管理、社区管理、养老、城市更新等细分业态商业模式并不成熟，也不赚钱，但头部房企却早早布局的原因。在开发业务上具备管理红利的房企更易赋能产业链和转型，房企估值差异将显著拉开。

而一度成为众多房企的选择向金融方向转型也成为一种新挑战，这就不得不提到两家另类资产管理公司：美国的黑石（Blackstone）和加拿大的博枫（Brookfield）。

这两家的区别在于，黑石（Blackstone）是一家金融属性的房地产企业，而博枫（Brookfield）是一家房地产属性的金融公司。

在《标杆房企商业模式24讲》中，冯叔跟大家解读过黑石公司的商业模式(点击收听），这次跟大家分享下博枫资管这家企业的商业模式。

01

博枫资管发展史

博枫资产管理公司（下简称博枫），总部位于多伦多，中文名博枫资产管理公司（下简称博枫），是全球领先的另类资产管理公司，管理的资产超过 5000 亿美元，服务遍及全球 30 多个国家。擅长的领域是长期价值投资，包括房地产，基础设施，可再生能源和私募股权等领域。

传统型投资的标的包括债券、股票、现金等被动型投资，而另类资产主要包括对冲基金、房地产（包括直接投资或通过投资房地产基金 REITS）、大宗商品（比如原油、贵金属、农产品）、股权投资（除了我们常见的投资创业初期公司以外，还比如 FOF、基础建设项目）、不良债券等金融资产，形式多样，风险也相对较大。

那么，为什么会出现另类资产管理呢？

从 20 世纪 90 年代前期开始，市场连续十年处于异常低迷的状态。开发商热衷于建房和金融机构对收益的追求，造成建筑过多，加上经济衰退，导致建筑供应过剩，大多数为写字楼。运气好的开发商就生存下来了，运气差的就破产倒闭了。是不是听着很熟悉。

在这种情况下，金融机构收回了杠杆率过高的房地产，变成了由合作伙伴利用专业知识进行管理的建筑所有者。因此，多数大型控股股权收购公司都是由投资银行家们创建。

博枫却是一个例外。

创始于 1899 年的博枫，前身是有轨电车和电力线路业务，大部分时间在美洲地区运营基础设施和房地产项目。

到 1990 年时，博枫逐渐发展成为一家「略有不同的」资产集团，业务涵盖银行、啤酒、棒球、林业以及矿业等。

经历了 20 世纪 90 年代初期经济衰退的困境后，博枫的高管团队调整了公司业务，将业务板块划为可再生能源、房地产和基建，又在这些板块之上成立了资产管理部门，开始使用第三方资金进行投资。

这样独特的架构，让博枫拥有了其他同业无法企及的灵活性和资金实力，能够频繁地进行大规模交易。

随后，博枫的公募基金成功在纽约证券交易所上市，并同时在阿姆斯特丹和多伦多上市。

在几家同行由于无法偿还债务而纷纷倒闭之后，博枫以折扣价格收购了其他公司，并扭亏为盈。与此同时，保险公司、养老基金等谨慎型投资者开始关注博枫经营的那些有形的、能够产生现金的项目。

讲到这里，我们就必须提到博枫的投资理念了。

02

另类投资理念

首先就是上面讲到的，逆向思维，在困境中寻找投资机遇。

2009 年，金融危机后的美国市场就像一个「大甩卖场」。博枫以优惠的估值识别和获取高质量的资产。

反之，在股市、债市都在高位，经济还不错的时候，这样的市场环境意味着有很多高位变现的机会。这种时期博枫则会将资金配置到其他市场和机会中，从而实现收益。

简单来说，就是「低买高卖」的道理。因此，博枫也就有了稳定的现金流，用来实现运营改善。

其次，博枫在购买企业时更看重的是长期投资价值。

1996 年，博枫从经营不善的房地产开发商商奥林匹亚和约克（ Olympia & York ）手里收购了一批商业地产，在面积为 1500 万平方英尺的资产包中，包括世界金融中心、自由广场一号以及林荫大道 25 号。

在这一批商业地产中，有博枫数十年押注的巅峰之作——曼哈顿西城壹号 (One Manhattan West) ，这座高约 303 米的摩天楼是集办公、零售、住宅、耗资 50 亿美元的开发项目的最高部分，占地面积约 100 个足球场。

如今，这个投资 50 亿美元的项目已经创造了 86 亿的价值。

在 2011 年，博枫对世界金融中心进行再开发，更名为 Brookfield 广场。这个地方已经成为可以吸引游客及本地人的多功能复合体。这处地产曾经的主要租户为金融服务相关企业，但现在的租户更具有多样性，包括奢侈品零售商及餐厅等。博枫已将Brookfield 广场打造成集生活、工作、娱乐为一体的商业综合体。

03

博枫资管的盈利模式

2019 年，博枫的股价上涨了 50.7%。超过标普 500 指数 28.9% 的回报率。在过去五年中，复合年增长率为 16%，假设这种增长速度持续下去，那么五年后，管理的资产将达到 8156 亿美元。

全球目前都处于低利率的「新常态」之中，股市的预期回报率都在下降。而与此同时，博枫的另类资产投资的最低收益回报为 6%-7%，最高能达到 20% 左右。

博枫是如何赚钱的？主要有两种方式。

第一，管理私募股权基金和实体资产产生管理费。

第二，在管理的基金里直接持股，从分配给投资者的现金中赚钱。

在 2019 年，博枫完成了对有「华尔街秃鹫」之称的资产管理公司 Oaktree Capital Group（橡树资本）控股权的收购，目的是拓展信贷资产（credit）投资领域。

Oaktree 的收购增加了 1020 亿美元的收费资本。两家公司合并之后，博枫在 2019 年第三季度的管理的资产达到 5100 亿美元，直逼业内领先的黑石集团（Blackstone Group）的 5540 亿美元。

当增长放缓或消退时，一些公司境况不佳，而博枫能够通过购买这些企业的债务来获取高额回报，这也是橡树资本的专长。

橡树在业界以不良资产（或困境资产）投资著称，橡树在信贷资产投资领域的能力，为此前仅聚焦固定资产投资的博枫带来了补充，未来信贷资产投资也可能成为博枫的第五大业务范围。

04

博枫资管的中国业务

目前，博枫在亚洲管理着约 30 亿美元的资产，中国资产占到 10 亿美元，主要集中在高端城市零售、高质量的建筑配套物流设施和重点一线市场的办公物业领域。

博枫从 2013-2014 年开始进入中国境内市场，投资了上海新天地商圈的地产。目前投资主要聚焦商业地产和可再生能源。

2018 年，博枫与普洛斯各出资 50% 成立了一家合资公司，在中国投资屋顶分布式光伏项目，普洛斯在中国东部沿海地区运营着超过 3300 万平方米的物流空间。合资公司将使用普洛斯物流仓储空间打造一个分布式太阳能电网。

2019 年 3 月，博枫收购了位于上海的绿地黄浦滨江项目（现名为博荟广场），博荟广场是一个综合体项目，涵盖三栋写字楼和一座商场。

博枫高管透露，未来在中国投资将进一步增长，希望未来在中国或者大中华区的投资会增至全球投资的 25%。

05

做“黑石”还是做“博枫”？

在国内楼市受到诸多政策影响、成交低迷的环境下，很多房地产开发商已经不再是单纯采取「拿地+出售」的单一模式快周转策略，而是转型为房地产资产运营商，通过持有城市核心地段的高品质物业，提升资产的价值，收取稳定的租金回报来抵御市场波动风险。

因此，“长期主义”成了最近最高频的词，也基本成为了新的行业共识。

但金融是一把双刃剑，到底是做“金融属性的房地产”，还是做“房地产属性的金融”？这种差别可能就体现你是选择做黑石（Blackstone）还是做博枫（Brookfield）。

“具备房地产情节，更注重运营（资产管理能力）”可能是 10 年后我国房企终极的转型方向，成功者肯定寥寥，但这意味着估值从约 5 倍变为 20 倍。而转型往房地产不相干行业，其成功的概率并不会比一般创业高多少，这在 13-14 年就已经被证明；未来房企的估值差距会显著拉开。

当然，国内的很多开发商还不具备这样的条件和经验，但未来最主流的方式还是开发商自建团队来做资产管理。

因此，从大的方向来看，房企要及早开始布局并学习进行主动性投资和运营，重视长周期开发，把时间和信念投入能够长期产生价值的事情，才可能在接下来的市场变化立于不败之地。

资料来源：

 1. 耐心的博枫资管，2019年12月，ZAKER

 2. 一家不起眼的加拿大公司是如何华丽转身成为华尔街私募巨头的？一天一篇经济学人，2019年9月

 3. 博枫资管控股橡树、对标黑石、加码中国地产，如何读懂这盘棋？第一财经，2019年5月

 4. 专访博枫资产管理公司CEO Bruce Flatt：博枫与普洛斯在华建可再生能源企业 未来五年投资20亿美元，21世纪经济报道，2018年03月

 5. 第一太平戴维斯：房地产资产管理升级在即，中国房地产报，2014 年9 月

作者| 李加薪 wy