行业投资课 | 房地产开发：为什么开发商巨头纷纷改名？|房地产

曾几何时，中国的房地产开发可以说是最赚钱的行业，资本市场趋之若鹜。但随着2017年“房住不炒”时代的开启，房价迎来前所未有之变局，相应的，房地产开发行业也步入寒冬，房地产股在资本市场也被打入冷宫。

作者 | 朱振鑫

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编辑 | 蓝猫

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如果评选一个近几年变化最大的行业，一定非房地产莫属。

曾几何时，中国的房地产开发可以说是最赚钱的行业，资本市场趋之若鹜。但随着2017年“房住不炒”时代的开启，房价迎来前所未有之变局，相应的，房地产开发行业也步入寒冬，房地产股在资本市场也被打入冷宫。

春节水暖鸭先知。不仅是资本市场在抛弃房地产，甚至连处在第一线的房地产开发巨头们自己都在加速离场。

最早上市的房地产巨头万科公开表示十年之后万科不再是一个房地产公司，董事长郁亮甚至说要把各地公司名字中的地产字样拿掉，“谁说万科是住宅开发商和谁急。”

昔日首富王健林的万达集团这几年也一改常态，从买买买变成卖卖卖，接连出售旗下的房地产项目，王健林说：“2020年万达不再有房地产销售收入，完全去掉了房地产的痕迹”。

恒大没有万科、万达这么激进，但也悄悄把“恒大地产”更名“中国恒大”，并把新能源汽车确定为集团的龙头产业，自身的房地产业务也在调控政策的挤压之下屡屡爆出债务危机。

曾经的最牛十倍地产股华夏幸福也不再那么幸福，2020年以来债务压顶，据报道未偿付债务超过700亿。除此之外，保利、龙湖、远洋等地产巨头也纷纷改名，把“地产”换成了“发展”或者“集团”，几乎每一个你能想到的地产巨头都在迫不及待地去地产化。

资本市场也早已经用脚表明了态度。在2019-2020年的牛市中，房地产板块只涨了9%，估值只有8倍左右，基本上处于十年内最低水平。中小房企的日子更不好过。

为什么各路资本都开始一反常态的“去地产化”？最核心的原因就是房地产开发行业的钱不好赚了。除了上节课讲的地产供需基本面的变化，还有一个重要因素：就是房地产开发商的商业模式玩不下去了。

在A股的行业分类里，房地产是划分在金融板块，为什么这么分？因为房地产开发的商业模式本质上就是玩金融。过去房企们核心就是干一件事，向金融机构疯狂借钱，向购房者疯狂收预付款，然后用这些借来的钱去拿地再找人施工开发，开发之后基本不愁卖，房价又在上涨，这样一来高杠杆也没啥风险，而且基本可以躺着数钱。

但现在这个高杠杆模式很难再继续。现在对房企监管的重中之重就是降杠杆。2018年以来，在“房住不炒”和“防范化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门的杠杆率稳中趋降，但房地产企业杠杆率居高不下，是所有行业中杠杆率最高的行业。2020年A股上市房企平均负债率仍然在80%以上，远远超过资产负债率40%至60%的合理区间。

在前面讲的故事里，房企的主要资金来源包括两个方面：一是债务融资，包括银行信贷、债券、美元债、非标融资等。二是销售回款。而目前这两个融资渠道都有明显风险。

第一，债务融资渠道已经全面收紧，房企“降杠杆”是大势所趋。

银行信贷资金是房地产行业主要融资方式之一，占比14%左右。近年来，随着金融监管的持续加大，新增房地产贷款金额持续减少。2018－2020年，主要金融机构新增房地产贷款金额年均复合下降7.9%，呈明显下降趋势。2020年底，央行、银保监会还给银行设置了房地产贷款余额占比和个人房贷余额占比两个上限，看得见的手直接干预房地产杠杆。

与此同时，房地产信托等非标融资渠道监管政策也在持续加码，原来通过表外渠道给房地产违规“输血”的一些偏门也全都被堵死。2020年，投向房地产领域的信托资金比2019年下降10%以上。

也正是在这种情况下，房企不得不把目光转向债券融资，甚至不惜硬着头皮出海借钱。海外发行债券的中资房企不断增多，而且发债的利率也越来越高，10%都已经不再是天花板，泰禾集团在2019年发行美元债票面利率甚至达到15%。

三条红线的出台更是给房企戴上了债务紧箍咒。所谓“三条红线”，就是房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。而根据2020年的数据，恒大、融创、绿地、华夏幸福等龙头房企三条指标全部踩线，这些处于“红档”的房企不能再增加有息负债。但与此同时，这些房企又有着即将到期的庞大债务，因此才有了屡见不鲜的债务危机，恒大、华夏幸福都是如此。

第二，预售制度有收紧趋势，靠预收款加杠杆也行不通了。

房企的杠杆率高，不只是因为借债多，还因为预收款占比很高。很多国家都没有预售，卖房就是卖现房，但在咱们的房企销售中，都是预售，房子刚打个地基就开始卖期房，你提前付钱实际上相当于借给开发商去做开发。这样一来，购房者无形中成为了开发商的“提款机”，开发商只需要投入有限的资金就可以赚更多的钱。

不过，这种预售制和相应的杠杆显然有巨大风险。简单来说，房企可能拿了钱不办事，相当于免费占用你的资金。从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现了开发商跑路，楼盘烂尾难处理等多种问题。因此，监管未来一定是强化预售资金的监管，比如海南就已经率先实施了全面现房销售。

对于房企来说，一旦取消预售制，房企零成本的预收款杠杆就没了，再加上目前正处于去杠杆和信贷政策持续收紧的阶段，所以房企出现资金链断裂问题一点都不奇怪。注意，这个时候和房企的规模没关系，因为房企其实净资产没多少，都是负债顶起来的，有时候反而越大越容易出问题。

那么问题来了，房地产开发商未来会怎么样？还有出路吗？

从短期来看，中国的房地产开发虽然出现了局部过剩，但的确还没到需要完全消失的地步，毕竟中国还有10-20年的城镇化要走，还是有一定的新房开发的需求。但是和以往不同但是，长期趋势已经愈发明朗，新房开发的蛋糕是越来越小的，所以这一定会加速行业的出清和头部集中。头部房企强者恒强的优势更明显，中小房企将加速被淘汰。2020年TOP100房企销售集中度达到65.6%，比上年提高2.1个百分点。TOP10、TOP30、TOP50房企操盘金额门槛分别提升18.5%、16.8%和26.8%。

不过，不管是对大房企还是中小房企，都不可能对抗整个地产收缩的趋势，未来必须加速转型。目前来看，转型无非几个方向：

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