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讯:原以为2019年楼市金三银四凉了,没成想楼市就像野草,进入三月之后,春风吹又生!继3月初杭州等地出现万人摇号买房的盛况之后,3月21日、22日,“万人摇”在南京再度上演!南京河西的2个楼盘公开摇号,共有7766人参加购房摇号,中签率分别约为 6%和 7.8%。

3月份的楼市,最有意思的现象就是热点扎堆在一二线!以北京为例,继2月份房价止跌回升之后,进入3月份北京市二手房网签量连续4周上涨。3月18日,网签量更是突破1000套。根据链家旗下贝壳研究院的数据,2019年3月份北京楼市相较于2018年回升明显,成交量明显放大!

无独有偶,深圳楼市3月份也持续走高。中房数据研究院数据显示,深圳楼市继续回暖,2019年第十一周(3月18日至22日)相对于上一周,成交量环比增长12.5%。二线城市里,杭州3月18日至22日成交量环比大增28%,大连同期环比上涨52.4%;重庆方面,根据克而瑞重庆机构数据统计,上周(3.11-3.17)重庆主城区商品房成交建筑面积51.30万方,环比上涨25.49%。

除了楼市成交回暖,在土地市场上,一二线城市热度同样提升明显。3月21日,合肥土地拍卖市场可谓十分火爆!6宗地块,吸引了50家房企竞逐,经过2个多小时的争夺,最终全部成交,且70%是溢价成交。位于包河区的一块地,最高溢价率在140%!

房地产行情

易居克而瑞的报告指出,今年以来,一二线城市土地成交热度明显升温,截至3月13日,今年土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市,地块成交数量最多的城市为郑州,高达81块;昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等城市的成交数量接近50宗或在其以上。在一二线城市楼市回暖之际,很多三四线城市的楼市却不容乐观。

根据中房研究院的数据,柳州3月18日至22日的成交量环比大降40.3%,莆田环比减少20.9%,淮南、连云港、盐城等众多城市环比均出现下滑;三四线城市楼价过往2年能够大涨,最为重要的原因是棚改货币化。据统计,就全国而言,棚改货币化安置能够占到住宅销售面积的25%以上,而中西部省份多的地方能够占到50%以上。

2019年开始国家对棚改的政策已经出现重大变化。根据计划,2019年开始,棚改已经进入尾声,全国棚改计划相较于2018年降幅接近30%。山东、山西、河南降幅超过70%,新疆、青海降幅超过50%,西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%。而住建部前几天公布的数据显示,2019年棚改已经完成全年目标的62.5%!也就是说,2019年用3个月的时间就达成了全年6成的目标。由于三四线城市是棚改大户,那么未来9个月在没有或少有棚改支持的情况下,三四线城市的销售情况可能会更加恶化。

需求不振也就算了,供给侧在可预见的未来却可能大增。根据国家统计局的数据,2019年前两个月,在销售数据普遍下滑的情况下,全国房地产开发却投资逆势大涨!同比增幅达到11.6%,增速创近几年新高。拆解分析来看,房地产开发投资可以分为土地购置费和施工投资两方面。考虑到土地购置费在前两个月是大幅度下滑的,那么能够拉动房地产开发投资的也就是施工投资。根据不同地区的房地产开发投资来看,中部和西部增长最为明显,中部地区增速提高3.4个百分点;西部大幅度提高7.9个百分点(东部持平)。也就是说,综合来看,中西部地区的施工增速是最为强劲的,而这一点也预示着未来楼市供给方面,最快速增长的也是中西部地区!

一方面需求端前景黯淡,一方面供给侧也可能快速增长,非核心城市周围且没有产业支撑的三四线城市,在2019年可能会遭遇近三年来前所未有的麻烦。三四线城市领跑一二线的反常现象想必很难重演!也正因为对三四线城市楼市前景的担忧,现在主流房企普遍聚焦一二线城市,比如阳光城集表示公司主要投资于一二线城市;三四线城市,则会“保持适度地关注。中海地产一二线城市投资占比达到80%;雅居乐也强调重点布局一二线城市……

数据显示2018年,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。根据土地依赖程度看,最有诉求放松的其实应该是三四线城市,其次才是二线城市。

那么最关键的问题来了,到底楼市会不会进一步放松?实际上,关于这一点,过去一周,官方多次做出了回应。

3月18日,韩正表示要坚持“一城一策、因城施策”,从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点,做好实施过程中的评估和跟踪。

3月23日,在中国发展高层论坛上,住建部副部长倪虹表示,“没有(放松),房地产调控不动摇,保持政策连续性。”对于一些城市传出取消限价政策的消息,倪虹称“这个消息不准确”。实际上,尽管不停的表态保持政策连续性,没有放松,但一城一策之下,个性化调整,其实才是目前楼市调控的核心。当然,就目前而言,很难看到正面直接彻底突破限贷、限购、限售等限制政策的城市,这也说明一城一策在现阶段是有底线的,微调可以,全面突破还是不行。

另外,除了政策面变动,另一个对楼市而言重要的观察指标就是房贷利率。房贷利率身份有点多,一方面受到市场利率环境的影响,另一方面受到政策意图的左右。近来各地方的房贷利率均在下降,不少人觉得这是放松,甚至刺激的信号。参考过往,房贷利率对房价的刺激性作用,真正体现在折扣上。也就是和基准利率相比到底优惠程度有多少。

而目前,尽管房贷利率在下调,但最多也就是像天津一样,调整到基准利率的水平,而优惠折扣还没有办法大行其道。此前,厦门曾经出现了几天的9.8折房贷优惠,但没几天就“下架”了。这说明,优惠利率这种重装武器,还不能上马。所以,综合考虑,目前而言,只要房地产市场不出现大落,那么即便可以一城一策,松向调整,仍然会有底线兜住,以防再度大起。

当然结构性的行情还是可能经常出现的,就楼市而言,一二线城市,强三线以及核心城市周边的卫星城可能就是结构性行情里的结构。更多股票资讯请关注官网!

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