楼市新风向结构性行情能遍地开花？

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楼市新风向结构性行情能遍地开花？

2021-10-18 10:20:16 作者:吕青收藏

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讯：2019年3月，房地产企业竟成了阳春里最娇艳的那朵花！据中原地产数据，今年3月以来，房地产企业的融资规模已经接近3000亿元，日均融资规模超过百亿。其中，最近几天的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。

3000亿，什么概念？今年1月，趁融资闸门开启，房地产企业曾经单月刷出2100亿的好成绩，创2017年以来新高！3000亿，比1月份刚创造的新纪录足足多出近50%，再创3年新高！3月份，房地产企业不但融到了天量资金，而且融资成本还节节下坠。21世纪经济报道，3月份房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内发债成本多在5%以内。部分企业甚至已经降到了4%。

3月22日，金茂酒店完成发行6亿元超短期融资券，年利率3.47%。

3月26日，世茂股份发行2019年第一期10亿元短期融资券，票面利率3.67%。

3月27日，华远地产2019年度第一期短期融资券发行完成，规模5亿元，发行利率3.94%……

万得数据显示，2014年至今，房地产企业整体发债成本最低的时候是在2015年和2016年，融资利率平均为5.25%和5.37%。

2019年，截至目前，主流房地产企业的发债成本已经跌破5%，便宜的甚至已经跌破4%，考虑到未来很有可能降准甚至降息，所以房地产企业的融资成本可能进一步走低。火爆的抢购直接引发土地平均溢价率创2018年第24周以来新高。

据南京楼市消息，3月29日，南京楼市迎来年后第一拍。一块位于迈皋桥的纯住宅土地开拍仅2分钟就收到15轮报价，最终经过120个轮次地白热化争夺，楼面价突破2万元，才由新希望摘走。

第一阳就是前面提到的融资阳；第二阳是楼市成交量阳，在本周四（3月28日）的文章里我们也提到过，3月以来尤其最近几周主要一二线城市的成交量回升明显，以北京为例3月17日到24日这周成交量环比增长126.2%；这第三阳并不直接来自楼市，而是来自“竞争对手”股市。万得的数据显示，一月份A股大涨，按照行业划分，房地产企业竟然排在全行业第四名！

房地产市场

房地产行业整体大涨，其实本身说明，市场对于行业的预期发生了比较明显的变化，起码对比2018年一致性的悲观预期来看，2019年预期确实有所好转。尽管房地产企业融资闸门确实开启了，但是这和房企还债的时间点是相匹配的。据机构统计，3月份是各房企到期债务最高的一个月份。

3月份最高，1月份次高，所以这两个月房地产企业才能够融到这么多钱。而2月份，房地产企业融资额环比1月份大幅下跌，也和2月份还债相比于1月和3月少很多有重大关系。从净融资额，更能够体现融资和债务之间的关系。2019年前三个月房企发债规模虽然明显大幅高于2018年同期，但其净融资额并没有明显提升，不到400亿元。且单就3月份来说，净融资额几乎为零，甚至还不如2月份的净融资水平。

所以，基本上，别看房地产企业融资屡创天量，但打开米缸一开，米其实没多多少。根据净融资量来分析，实际上房地产企业融资几乎是踩着还债的步点和节奏来，为什么这样呢？原因如下：

从管理层的口径来看，房地产行业目前被看做是金融系统里最容易出现风险的地方。在央行的双支柱调控框架里，房地产更是被特殊照顾，破天荒地引入进了宏观审慎政策中。去年三季度在货币政策执行报告里，央行还特别指出，评判金融周期最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格。

房地产行业这么备受央行关注，主要是因为银行和房地产市场的关系太过紧密。常言道，房地产企业其实是给银行打工的，一旦房地产行业，房地产企业用什么问题，最终肯定会传导到银行系统内部，最终引发一系列的麻烦。所以，给房地产企业一条活路，实际上也是给银行，乃至金融体系一个安全垫。不过，讲真，房地产企业这口气缓过来，叠加目前的楼市行情，还引发了另外一个结果，那就是买方市场开始向卖方市场过渡。21世纪经济报道记者的调查显示，此前卖力卖房，大打折扣牌的开发商，口气开始硬气起来，尤其热点一二线城市，优惠开始取消。

二手房市场上，也出现买方和卖方的角色转换。贝壳大数据的结果显示，今年2月，市场的议价空间还有4%左右。然而到了3月，深圳、北京等地的业主已经明显表态，不接受议价。且个别业主要求，看房者先交定金之后，再约谈。当然，这种局面更多的集中在一二线等热点城市，并不包含三四线等非热点地区，这一点要明确。说回房地产企业的困难，尽管2019年3月份这道坎暂时过去了，但2020年、2021年，将会有更大的困难等着他们。

据统计，2019年房地产行业需偿还债券规模为4994.5亿元，到2020年，这一规模将上涨至6513.4亿元，并于2021年接近万亿元。最后还是老生常谈一个观点，对楼市的判断很明确，一二线城市回暖，三四线城市依然前景黯淡。结构性行情很难升华到遍地开花。更多股票资讯请关注官网！

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