200亿公司债被中止！碧桂园暴露了房企什么秘密？

碧桂园200亿元额度的公司债发行“中止”，或许正在引爆地产行业的信用危机。

尽管碧桂园回应称：中止原因是募投项目调整。公司经营状况良好，不会违约。但是不容忽视的事实是，今年5月以来，机构在大量抛售地产债。而在整个地产行业，还有另外8家房企发债也中止了，市场对地产债信用风险的担忧逐步加剧。

据wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率高达79.1%，整个房地产行业的负债总额相当于去年GDP的60%。去杠杆、降负债已经成为房企发展的第一要题。

在金融“降杠杆”大环境下，房地产行业资金压力不断吃紧，负债率攀高的大型房企正在被动去杠杆。而随之而来的是，房地产企业或许在发债融资上越来越难。

1、两度中止发债的碧桂园

5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。这是房企发行最大规模的公司债券之一，最早自2016年4月递交申请，至今已两度中止。

上交所披露的碧桂园公司债发行审核情况

募集说明书显示，该债券的发行总额不超过200亿元（含200亿元）。扣除承销费用后，其中150亿元拟用于长租项目，剩余用于偿还银行贷款。

碧桂园计划将募集到的150亿元投向12个长租项目，其中 144 亿元用于项目建设，6 亿元用于偿还项目贷款，上述资金不用于支付土地价款。

碧桂园拟投资建设的长租项目

对于“碧桂园的中票违约”的传闻，碧桂园表示，公司现金充裕，有实力确保应付票据的到期兑付，集团所开立的商业承兑汇票均按时足额承兑，对于近期有关商票逾期未兑付的不实谣言及故意造谣诽谤诽谤损害碧桂园声誉的相关人士，保留法律追究权利。

根据公告内容，可以看到其主体为碧桂园控股有限公司，简称集团。从字面及公告看，所持有开票人为碧桂园控股的商票，一定能够兑付。

碧桂园有关负责人对中国证券报记者表示，本次公司债中止的原因主要系公司拟调整债券的募投项目，以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用。相关事项还在和中介机构商讨、论证中。待相关事项确定后，公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。公司始终看好国内资本市场，推进公司及下属主体在国内资本市场发债及其他融资方式的相关事宜。

另据wind数据，截止17年中报，碧桂园地产的短期负债为4242亿，其中短期借款++应付账款+其他应付款合计1709亿，剩余部分为2500亿，其中很大一块应该是预收款，这个金额有多大？

2017年上半年销售排行榜排行榜显示，碧桂园销售金额为2000亿元。对照万科A的销售数据与预收数据，可以预估碧桂园预收在2100亿元左右，短期负债减去预收，不难发现可能还有400亿左右的缺口。

2、已有9家上市房企债务被中止

据凤凰网财经统计，2018年上市的房地产企业中，有9家企业的债务被中止，涉及金额总额达到484亿元，而碧桂园一家的发债额就占到了四成。仅2018年5月，就有6只债券被中止。

5月21日，东方园林向社会公开发债10亿，只募集到了可怜的5%。

短短4天，公司市值由500亿元降至400亿元，蒸发百亿。六连跌期间，跌幅更达23.12%。截止发稿时间，东方园林仍处于停牌状态。

5月25日，花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，同样显示为“中止”，多家住房租赁债券遭到中止，引发市场担忧。

5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿。

5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到终止，这笔债券拟发行额度为31亿。

除此之外，还有大批的房企正在排队发债。

近日，金地(集团)股份有限公司宣布，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。不过参照前面几家的情况，被中止的可能性也不小。

3、房企债务违约风险正在上升

近来房企债务违约的风险加持下，大型房企的发债渠道也在收紧，监管层对房企发债的态度更加审慎。 数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降了近90%（88.17%）。

2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。

在136家上市房企中，负债超过百亿元的房企有67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。负债超千亿的房企有万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、泰禾集团、阳光城、华侨城、泛海控股、新城控股、荣盛发展、金地集团、金科股份、华发股份10家房企。其中负债超3000亿的房企为万科、绿地、保利地产、华夏幸福。万科的负债更是高达10289亿元。

上交所数据显示，过去半年间，公募债、私募债平均加权价格逐步呈现上升趋势。三四月份升幅尤为明显，至4月底，公募债平均加权价格逾98.5，私募债则为98.564，均创下半年新高。

国泰君安统计的数据显示，截止5月初12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等国资企业。

在负债高企的同时，房企的现金流却不容乐观。Wind数据显示，A股128家上市房企中，一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家，占比超过一半，万科A为-803.64亿元、华夏幸福为-197.15亿元、绿地控股为-129.47亿元。

另一个不容忽视的问题是，房企即将到来的天量到期债务。

据天风证券统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务，2018年全年的到期量将达1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

针对房企债务出现的到期潮，机构也逐渐倾向于抛售。今年五月份，交易机构规模性抛售地产债。5月9日地产债成交量72.79亿元；紧接着5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元，而此前日均仅35亿元。这样集中性抛售交易此前并不多见，可见机构投资者持有地产债的信心正在逐渐下降。

4、房企发债融资或将越来越难

克而瑞分析，房企四处找钱、发债背后，很大程度上是为了借新还旧，积土成山的高负债迫使房企不断融资以偿还旧的债务。

对房地产企业而言，“借新还旧”是高杠杆运营下整个行业面临的普遍压力。房企发行的大多是公司债。公司债券是债券融资的一种，是公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的债券。

往前回溯，2015年开始，公司债新规执行后地产债快速扩容，连续两年发行量剧增，但2016年底金融去杠杆持续推进，严监管下房企融资明显缩紧，然而2015年、2016年大规模发行的地产债将在2018年、2019年进入回售期，内部经营现金流回落，叠加外部融资不畅，房企偿债压力凸显。

根据Wind统计，自2018年初截至6月1日，共有333只债券推迟或发行失败，共计2034.80亿元。仅4、5两个月，就有159只债券推迟或发行失败，涉及金额924.80亿元，占比近一半，达到47.75%；其中5月有65只债券推迟或发行失败，涉及金额411.00亿元，占比19.52%。

不难看出，在如此坚决地针对金融去杠杆的强压下，房企以前借新还旧的路子基本被堵死。

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