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昨天，央行宣布降准，自7月5日起，下调银行存款准备金率0.5%，预计将释放7000亿资金。

明面上，这次央妈降准，主要旨在扶持中小微企业，顺带拯救股市。不过，从历史经验看，楼市恐成最大赢家。

1、降准已是迫不得已

这次降准，已经是今年内的第3次了。第一次是1月25日，释放长期流动性约4500亿元；第二次是4月25日，释放增量资金约4000亿；加上这次的7000亿，今年央妈向市场投放的增量资金，已经达到万亿水平。

有分析指出，在目前的经济环境下，定向降准已经是迫不得已，政策选择已经没有余地。

其一，今年以来，信用债违约有增无减。目前国内已经出现近30起违约事件。同时，信用债连续四周净融资额为负，企业借新还旧的压力倍增。

其二，随着去杠杆的推进，银行信贷大幅紧缩，中小企业融资成本陡增。目前一些企业的实际融资成本已经达到20%，而小微企业更是面临无钱可借的境地。

其三，今年是股灾三周年，A股非但没有走出低迷态势，反而在前几天又创造出千股跌停的局面。上证指数跌破3000点，创出两年新低，资本市场情绪前所未有的悲观。

其四，从宏观上看，5月份，央行发布的数据显示，社会融资规模增长7608亿元，前值为15605亿元，减少51%，创下22个月来新低。5月末M2增长8.3%，仍旧低位运行。

换句话说，市场上已经出现流动性紧张的局势，如果没有降准释放流动性，企业信用债危机有可能进一步加码，而中小企业的融资成本还会有增无减，新的金融风险又会如期而至。

2、楼市恐成最大赢家

这次定向降准的主要目的是支持实体经济发展，释放的7000亿流动性中，5000亿被要求用于“债转股”，重点对象是大央企、国企包括少量上市公司，另外2000亿则用来给中小微企业发放贷款。

虽然本次降准目标明确，意在实体经济，不过，释放的增量资金终将流向楼市，似乎已经成为市场共识。

中原地产首席分析师张大伟表示，历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压。

中国银行国际金融研究所研究员范若滢也表示，从以往的政策实施效果来看，虽然政策意图明显，但资金容易流向房地产市场等领域。

经济学家马光远也认为，降准目的肯定不是为了房地产，但对于会不会受益房地产的问题，说不会是不可能的。

海通证券4月份发布的一份报告，也从数据上证明了，降准对于房地产行业有直接刺激作用。

报告显示，比照2008年、2011年和2015年三次降准周期，三次降准之后行业销售均存在明显恢复，持续恢复时间在1年以上。

A股地产指数也在降准之后表现不俗。具体来看，过去三次降准周期累计发生13次降准行为。各降准时点发生后六个月左右，A股地产指数60%以上概率取得绝对收益和80%以上概率取得相对收益。

特别是降准周期的首次降准，无论是对房地产实体面，还是二级市场面，都有较大改善意义。

3、为什么资金都往楼市去了？

虽然这次央行定向降准的资金都有定向使用的要求，但资金一旦放出来了，就不会因为央行指哪儿就打哪儿，而资本又是天生逐利的，因此，在房地产市场的赚钱效应下，银行信贷资金总有办法有渠道流向房地产市场。

有业内人士指出，对银行来说，向中小微企业贷款，违约风险较高，因此银行放贷多偏向于国企与大型房企。其次，大型房企对资金需求巨大，一次性可能有上亿元的贷款需求，但中小微企业的贷款数额相对较小，几个中小微企业的数额加起来，可能也抵不上一个大型房企的贷款数额，这也意味着，同样的放贷数额目标，放给大型房企，相比放给多个中小微企业来说，就省力很多。

因此，多出来的增量资金，虽然都被央妈“定向”，但最后到了金融机构，都会“变相”，拐个弯，又绕道流入了房地产市场。千万别以为个人房贷利率越来越高，首付比例也越来越高，就认为金融机构不支持楼市了。金融机构与开发商之间的交易仍然存在，与地方政府融资平台的暗中交易也存在。所以，资金转道和变相的可能仍然是存在的。不然，这么多次定向降准政策出台后，小微企业就不会再资金短缺，融资成本也不会那么高了。

总之，降准有钱了，肯定会第一时间流向房地产，只是各地调控松紧程度不同，资金流入多少的区别而已。

上半年，房地产企业全线面临资金链短缺问题。

一方面，2015-16年间，房企高杠杆扩张积累的天量债务，将集中在今年下半年到明年到期，房地产企业面临沉重的偿债压力；另一方面，今年以来，房地产企业融资渠道全面收缩，前有龙湖地产、碧桂园、富力地产相继经历发债中止，后又传出大型银行压缩向50强以外的房企发放开发贷和信用额度，前不久又有中宏控股等定增无果，房地产惯用的“借旧换新”之路，似乎已被堵死。

不过现在，央妈又放水，神经紧绷的房企，大概可以喘一口气了。

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